北京中科刘云涛 http://nb.ifeng.com/a/20181228/7130894_0.shtml文/DanAlexander
就在唐纳德·特朗普离开白宫的那天，他的企业正面临着将在未来四年到期的9亿美元债务。对任何一家公司来说，处理这些贷款都是一项重大任务，但特朗普集团（TrumpOrganization）还得应对额外的挑战。据报道，与特朗普有长期贷款合作的德意志银行（DeutscheBank）打算结束与这位房地产大亨的关系，而另外两家金融机构SignatureBank和ProfessionalBank也宣布，其将在年1月6日切断和特朗普的联系。与此同时，曼哈顿地区检察官即将指控特朗普集团犯有一系列金融犯罪，包括伪造商业记录、共谋和欺诈。
很快，许多人开始鼓吹一个时代将迎来终结。纽约南区前联邦检察官RichardSignorelli于年6月在推特上写道：“对特朗普集团的起诉可能会导致它作为一个存活实体的毁灭。”曾在特朗普第一次弹劾审判中担任首席律师的检察官DanGoldman则在MSNBC上说，“没有哪家银行会与被起诉的公司做生意。”他还称，这次起诉“几乎是对特朗普集团的致命打击。”
事实证明，这些预测大错特错。在过去的15个月里，伴随着特朗普将上述指控描述为“激进左翼民主党的政治迫害”的一部分，特朗普集团成功地处理了几乎所有即将到期的9亿美元债务。其中，两笔来自德意志银行的、总计2.95亿美元的最棘手贷款如今已不在账上。这位前总统把他位于华盛顿特区的亏损酒店卖给了一家投资公司，后者与前MLB球星AlexRodriguez和退役拳击冠军梅威瑟（FloydMayweather）有关，而这个过程得到了另一家与迈克尔戴尔（MichaelDell）有关联的公司的帮助。另外，特朗普还以迈阿密的一个高尔夫度假村为抵押品，对1.25亿美元的债务进行了再融资，并对特朗普大厦（TrumpTower）的1亿美元抵押贷款进行了重新加工。
虽然特朗普旗下的生意仍存在大量债务——估计总共有11亿美元——但其中大部分要到年或更晚才会到期。两笔尚未再融资的贷款——以曼哈顿第三大道的一处房产为抵押的1,万美元抵押贷款，和以芝加哥一座大楼为抵押的4,万美元抵押贷款——将于年到期，不过偿还它们应该不太难，因为通过一连串的交易，特朗普现在手中估计有了3.75亿美元的现金。
他是如何做到的？首先，他得到了商业伙伴StevenRoth的帮助，后者在房地产界有着良好的声誉，且身家接近于亿万富豪的水平；接着，他与一家名为CGIMerchantGroup的神秘投资公司达成了一笔神奇的交易；最后，他找到了一家与库什纳家族有关的贷款机构来取代德意志银行。“在谈到赚钱机会时，世界上的每一家企业都完全忽视了道德。”在上世纪90年代推动德意志银行与特朗普建立合作关系的MikeOffit说道。“总会有人借钱给她的。是的，可能会很贵，但总会有实体愿意借钱给他。”
特朗普需要现金。年6月的时候，他手上估计有9,万美元，但只有6,万美元可以自由支配，另外的3,万美元则在StevenRoth的控制之下。对大多数人来说，9,万美元已经足够了，可对特朗普来说还不够，而且当时这位持有9亿美元即将到期债务的大亨恰好还在参加总统竞选。
幸运的是，StevenRoth提供了帮助。其上市公司VornadoRealtyTrust在6月明确表示，自己正在寻求对旧金山加州街号和纽约美洲大道号这两座大楼进行出售和再融资，而该公司与特朗普以70/30的比例控制着它们。BMOCapitalMarkets的分析师JohnKim当时表示，“选择出售这两栋大楼有点有趣”，毕竟StevenRoth的房地产公司拥有着50多栋建筑。“我的意思是，Vornado说决策是由它们控制的，感觉特朗普就像是一个沉默的合作伙伴，但出售这两项资产似乎是一个奇怪的巧合。”
拒绝就本文置评的Vornado未能找到买家，因此它决定进行再融资。在StevenRoth的操盘下，美国最大的银行摩根大通（JPMorganChase）抓住了这个机会，用一笔同样规模的新贷款取代了Vornado和特朗普押在纽约美洲大道号身上的9.5亿美元抵押贷款。至于旧金山加州街号，该银行在年5月帮忙筹集了12亿美元，以替换5.33亿美元的抵押贷款，这不仅让Vornado和特朗普获得了超过6亿美元现金，还将债务到期时间推迟至年。经过这波操作，特朗普拥有的现金估计增加了1.62亿美元。
大约在同一时间，特朗普也在考虑出售位于华盛顿特区的酒店，因为他的女儿伊万卡最初提出的关于该资产的财务支撑一直不太合理。为了换取对这座前政府大楼60年的租赁权，当时的特朗普集团同意斥资2亿美元对其进行翻修，并在之后每年支付万美元的租金。
年10月26日，就在特朗普赢得总统大选的前13天，他参加了该酒店盛大开业仪式中的剪彩活动，而在他的总统就职典礼期间，这个地方也挤满了支持者。不过，当时特朗普据称向自己的就职委员会索要了多万美元，而之后这笔款项引来了华盛顿特区总检察长的诉讼，并最终达成了75万美元的和解。
在起起伏伏中，酒店生意不断下滑。在截至年8月31日的过去12个月里，其营业收入只有90万美元，远远不够支付特朗普家族欠德意志银行的万美元利息。为了维持运营，特朗普集团从特朗普旗下的另一家公司那里转移了万美元到这家酒店，可第二年，微薄的营业利润就变成了万美元的亏损。与此同时，由于美联储提高了利率，该酒店的利息支出飙升至万美元，特朗普的公司不得不再注入万美元。
在这种情况下，特朗普集团想出了一个大胆的计划：以惊人的价格出售这个资产。为了将这一想法推向市场，特朗普家族采用了一种不同寻常的方式，在年10月26日的《华尔街日报》头版刊登了一篇报道。这个报道包含了这家人的谎言，却没有引起任何怀疑：“人们反对我们在酒店赚这么多钱。”报道如此援引埃里克·特朗普（EricTrump）的话。“因此我们可能愿意出售。”匿名消息人士则表示，特朗普夫妇可能愿意接受5亿美元的价格吗，这大约是独立房地产专家认为的该房产价值的两倍。
宣布一笔交易比实际完成一笔交易更容易，尤其是在这样的价格标签下。一位名叫BrianFriedman的当地投资者提出了1.75亿美元的价格，虽然仅是拟议价格的35%，但更符合业内人士的估值，结果特朗普家族拒绝了他。新冠疫情爆发后不久，酒店于年4月3日解雇了名员工，而在之后的一年半时间里，一切都很平静。直到年10月，谣言开始流传，称特朗普找到了一个愿意支付约3.75亿美元的买家，尽管这个价格远远低于5亿美元，但仍远高于独立评估的价格。
谁会愿意为这位前总统的房产支付高价呢？CGIMerchantGroup。这是一家位于迈阿密的小公司，在酒店行业经验有限，据报道其投资者包括AlexRodriguez和梅威瑟，以及CGI请来管理旗下华尔道夫酒店的希尔顿。然而，该机构背后的全部投资者名单仍然保密。美国众议院监督与改革委员会成员发给CGI的信件显示，后者甚至没有与监管特朗普酒店租赁的总务管理局（GeneralServicesAdministration）分享这些名字。CGI没有回应一系列有关该交易的问题。
巨额收购价格引发了人们的猜疑，毕竟特朗普甚至无法创造足够的收入来维持1.7亿美元的贷款。“哦，我的天哪。”BrianFriedman感叹道。当他第一次听说这个地方可以卖到大约3.75亿美元时，他曾试图买下这家酒店，因为其想知道里面是否有什么附带交易。“这个资产是会亏钱的。”
为了帮此次收购融资，CGI从与MSDPartners有关联的两家实体那里借了2.85亿美元，而MSDPartners投资了迈克尔戴尔的资产。另外，曾在其他交易中与MSDPartners有合作的一家名为Axos的小型互联网银行也对这笔贷款感兴趣。该交易于今年5月完成，为特朗普及其家人提供了足够的资金来偿还德意志银行的年到期债务。不仅如此，小唐纳德、伊万卡和埃里克都持有该酒店的一小部分股份，所以估计他们分别获得了1,万美元的资金，而其父亲则获得了约1.35亿美元。
作为一家鲜为人知的银行，Axos在特朗普的金融救赎之路中发挥了关键作用。由于现金充裕，这位前总统现在有了解决债务问题的财力，但他之前与银行的关系已经破裂。最近，德意志银行失去了RosemaryVrablic，这位著名的银行家在辞职前曾帮助特朗普借了数亿美元。另一方面，曾向特朗普提供巨额贷款的房地产投资信托公司LadderCapital卷入了一项调查，涉事人员包括被起诉的CFOAllenWeisselberg和他的儿子，但前者打算在法庭上反击这些指控。
特朗普需要新的贷款机构，于是找到了Axos。这是一家成立于2年的小型机构，拥有亿美元的资产，早期主要专注于住宅贷款业务。虽然它在华尔街是一个后来者，但这家总部位于圣地亚哥的银行慢慢扩展了其他业务，并到年时累积了6,万美元的商业房地产贷款。截至今年3月，Axos账面上有43亿美元的商业房地产债务，这已经是其投资组合中最大的一个部分。
不过，Axos并不是那种人们会想到去帮助重组亿万富豪资产负债表的机构。作为一家储蓄机构，Axos对贷款额度都有限制。该银行表示，截至年6月，它不得向任何个人发放超过2.04亿美元的资金，而其最大的未清余额总计为1.45亿美元。
Axos确实与一些大客户有生意往来，包括伊万卡·特朗普的丈夫贾里德·库什纳（JaredKushner）的家人，也正是库什纳把自己的岳父介绍给了德意志银行的RosemaryVrablic。可是Axos想要做得更多。通过一家抵押贷款经纪公司，其了解到自己有机会为特朗普旗下最标志性的特朗普大厦进行再融资。LadderCapital曾在年帮助特朗普获得1亿美元的贷款，但这笔贷款原定于年9月到期。
特朗普大厦的表现其实不太好。据报道，特朗普集团在年延长了与主要租户古驰（Gucci）的租约，也就在那一年，新冠病毒把纽约市变成了一座鬼城，而距离古驰租约到期还有6年。该交易的条款仍不清楚，但美国证券交易委员会（SEC）的文件显示，特朗普大厦的利润在之后出现了大幅下降。年上半年，其经营利润约为万美元；可是到年中期，这一数字下降到了万美元，而这种下降可能会让银行感到紧张。
Axos没有被吓倒。该银行的CEOGregGarrabrants和首席信贷官ThomasConstantine非常喜欢特朗普，因此愿意为他的竞选捐款。此外，特朗普大厦的价值是特朗普偿还之前贷款所需的1亿美元的两倍多，这是一个安全的抵押品。于是年2月，ThomasConstantine亲自签署了文件，让Axos向特朗普提供了1亿美元贷款。该银行在一份声明中表示，这笔交易严格来说是与业务相关的，“Axos不会因为借款人的政治信仰而歧视他们。”
特朗普还需要为他的迈阿密高尔夫度假村所欠的约1.25亿美元德意志银行债务进行再融资，因为它将于年到期。这处名为TrumpNationalDoral的资产曾经是一个财源滚滚的地方，每年能带来1,万美元的净营业收入。可是在特朗普上台后，这里的生意就不太好了，毕竟顾客主要是来自美国东北部的自由派人士。年，该地的销售额下降了14%，利润降至万美元。之后，其收入几乎没有变化，直到新冠疫情爆发才暴跌了40%以上。
今年5月，Axos又借给了特朗普1.25亿美元，以偿还他在德意志银行的债务，这令该机构向后者提供的贷款总额达到了2.25亿美元，其中还不包括与华盛顿特区酒店有关的任何贷款。去年，贷款限制本应阻止Axos向单个人提供2.25亿美元贷款，但到了今年春天，这家机构已经增加了足够多的资本。特朗普找到了他的“新德意志银行”。
除了上述债务，特朗普还有几笔未偿还的贷款，包括两项将于年到期的、总额为5,万美元的贷款，以及一项将于年到期的、总额为1.3亿美元的贷款。鉴于特朗普现在坐拥3.75亿美元，理论上他可以用自己的现金全部偿还。最近，他开始行动了，以公园大道（ParkAvenue）的一栋建筑为抵押偿还了一笔小额贷款，并将新泽西州和弗吉尼亚州高尔夫球场的贷款一笔勾销。然而，特朗普似乎也有可能试图借更多的钱，因为他有这个能力。即便Axos已经快要突破贷款限制了，还是会有其它实体有兴趣借钱给一个前美国总统，或者说，一个潜在的新总统。
