楼市调控没伤到房产商“筋骨”
摘要： 在"史上最严厉"房地产调控*策（4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新"国十条"）打压下，地产企业却在今年上半年进行史无前例的大规模扩张，急速膨胀之下，房地产上市公司存货总额已经达到历史峰值。 昨天，有机构出具报告称，在地产企业与楼市新*的这场博弈中，*策效果已经弱化，开发商目前的盈利状态好于2008年，如果没有更严厉*策出台，地产商在这轮调控中将不受实质性威胁。"高压"下的最激进扩张 尽管4月份以来的房地产调控*策频袭，但地产类
2010年半年报数据显示，一些大地产企业均从银行获得历史同期最高（或次高点）的贷款额；多家大型地产开发商今年上半年的土地储备远远超出历史同期。
海通证券最新报告同时显示，2010年上半年地产类上市公司经营活动净现金流为-741亿元，而2009年同期是净流入344亿元。
这表明地产公司进入了新一轮的扩张期。
从已经发布的房地产上市公司2010年中期业绩数据来看，2010年成为房地产开发企业表现最诡异的一年。
在"史上最严厉"房地产调控*策（4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新"国十条"）打压下，地产企业却在今年上半年进行史无前例的大规模扩张，急速膨胀之下，房地产上市公司存货总额已经达到历史峰值。种种迹象表示，"借鉴"前几次楼市调控后迅速反弹的历史经验，地产开发商已经将*策施压下的低谷期，看做市场扩张的最佳时期。
昨天，有机构出具报告称，在地产企业与楼市新*的这场博弈中，*策效果已经弱化，开发商目前的盈利状态好于2008年，如果没有更严厉*策出台，地产商在这轮调控中将不受实质性威胁。"高压"下的最激进扩张
尽管4月份以来的房地产调控*策频袭，但地产类上市公司仍然在加快囤地和开发的步伐。半年报数据显示，今年上半年房地产行业上市公司的扩张力度甚至要大于2007年。
海通证券最新报告显示，2010年上半年地产类上市公司经营活动净现金流为-741亿元，而2009年同期是净流入344亿元，这表明地产公司进入了新一轮的扩张期。
东北证券分析师高建表示，由于今年上半年房地产市场销售情况良好，上市公司库存的可售房源已不多，因此纷纷增加了新开工面积，同时，出于对行业未来两年的乐观判断，上市公司纷纷大幅增加了土地储备的数量。
据统计，地产行业6月底存货余额高达7647亿元，同比（比上年同期）增47.55%，已经达到历史最高水平；同期货币资金为1997亿元，同比增26.11%。
半年报统计显示，多家大型地产开发商上半年的土地储备远远超出历史同期。今年上半年地产四大龙头公司万科、保利地产、招商地产、金地集团存货总计高达近2900亿元。其中保利地产上半年的存货规模达到了937.88亿元，同比增长了112.40％。
海通证券表示，此次扩张仍然有赖于地产类公司从银行等机构的间接融资，融资额高达736亿元，而2009年及2008年同期的间接融资净额仅分别为138.14亿元和178.45亿元；但在直接融入资金方面，地产类公司则表现得比较惨淡，基本是在偿付股本红利及债券利息。银行贷款激增
今年上半年以来，房地产行业负债率明显上升，有分析认为，这是由于地产企业近期激进的扩张行为所致。目前，大型地产商正通过间接融资解决资金缺口。
东北证券出具的报告显示，虽然2009年房地产行业价升量增、销售火爆，但房地产行业上市公司的整体货币资金余额出现了自2005年以来的首次下降。今年上半年，房地产行业上市公司存货余额增加了近1000亿元，而预收账款余额才增加了320亿元，其余的现金流量缺口，是靠银行贷款增加620亿元满足的。报告分析称，这主要是因为开发商增加了新开工面积，以及出于对行业未来两年的乐观判断而大幅增加土地储备。
据统计，负债率方面，在全部112家A股地产上市公司中，上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和去年末分别增加了601亿元和1260亿元。其中，负债总额超过100亿元的公司共有17家，地产四大龙头公司万科、保利地产、招商地产、金地集团中期负债达到了2779.4亿元，占整个负债额的35％。
海通证券报告指出，大型行业龙头正利用自身优势扩大间接融资规模。在大幅提高间接融资后，企业流动性方面仍然不足为虑，流动比率和速动比率均为历史同期最高水平。
2010年中报统计数据显示，保利地产、万科、金融街等均从银行获得历史同期最高（或次高点）的贷款额；同时，这些房企的经营活动现金流均为负，这显示它们采取了较为激进的发展策略，资金回流的速度远不及囤地和土地开发的耗用；这使得公司的资产负债率均出现不小幅度的上升；不过毛利率和销售净利率等盈利指标仍然保持在高位，但存货周转率在降低。
与此形成鲜明对照的是，另一端的名流置业、北辰实业、银基发展、万通地产等在上半年间接和直接融资均没有太多的资金来源渠道，在经营策略上也相对较为保守，经营活动现金流量入为出，资产负债率并没有太大的提高；存货周转也较快，流动比率和速动比率方面也略微显好，但这些地产公司的盈利能力明显低于一线品牌的地产公司。